出租劃撥地及附屬建筑物，該租賃合同是否有效？
一、問題提出
出租劃撥地及附屬建筑物，該租賃合同是否有效？
解答：大部分法院（或法官）認為無效。理由是，出租人與出租人簽訂的租賃合同，違反了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條、第45條規定。換言之，前述規定為效力性強制性規定，而非管理性強制性規定。當然，也要少部分法院（或者說法官）認為前述規定屬于管理性規定，而非效力性規定，合同有效。
至于《全國法院民商事審判工作會議紀要》出臺后，是否會統一裁判思路，有待于實踐檢驗。
北京市第二中級人民法院認為，根據2013年8月10日朱坤獻與趙衛辛簽訂《協議書》中關于朱坤獻同意由趙衛辛主導開發涉案土地，趙衛辛向朱坤獻支付相應費用的約定，可以認定雙方系通過《協議書》出租涉案土地。該土地性質系國有劃撥土地，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條的規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。該條例第四十五條規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。本案中，朱坤獻與趙衛辛就涉案土地進行的出租行為并不符合上述條例第四十五條規定的條件，違反了條例第四十四條的強制性規定，雙方《協議書》應屬無效。趙衛辛就此上訴主張成立，本院予以支持。
2.周學福與蘇州市蠡口熱電有限公司土地租賃合同糾紛，案號：(2019)蘇05民終4262號，審理法院：江蘇省蘇州市中級人民法院，裁判日期：2019.07.23
江蘇省蘇州市中級人民法院認為，蠡口熱電公司與周學福簽訂的土地租賃合同因涉案土地系以劃撥方式取得的國有土地，因此雙方土地租賃合同應依法認定為無效。根據法律規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。
3.孫增喜與倪國耀、陸燕勤租賃合同糾紛案，案號：(2019)蘇05民終1586號，審理法院：江蘇省蘇州市中級人民法院，裁判日期：2019.04.25
江蘇省蘇州市中級人民法院認為，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條明確規定“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金”。孫增喜上訴認為涉案租賃合同并未損害社會公共利益故一審法院認定合同無效有誤，對此本院認為，涉案租賃合同所涉及的土地、租賃物所屬地塊原系案外人海科工貿公司以劃撥方式取得，倪國耀、陸燕勤占有涉案土地并建造建筑物后出租給孫增喜并未根據前述法律規定辦理相關手續，雙方當事人簽訂的涉案租賃合同明顯違反了法律強制性規定且損害了社會公共利益，故一審法院認定涉案租賃合同無效并無不當，本院對此予以確認。
4.泰州市姜堰區溱河魚品有限公司、朱寶生等與泰州市姜堰區漁業社管理委員會確認合同無效糾紛案，案號：(2018)蘇12民終2279號，審理法院：江蘇省泰州市中級人民法院，裁判日期：2018.12.10
江蘇省泰州市中級人民法院認為，本案中姜堰漁業社與朱寶生、朱寶雙簽訂《協議書》的內容為朱寶生、朱寶雙征用姜堰漁業社的土地興辦私營企業，實質為土地使用權和地上建筑物及其他附著物的轉讓。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的轉讓必須經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。本案中，姜堰漁業社作為案涉劃撥土地使用權人，與溱河魚品公司簽訂《協議書》，將土地使用權及地上建筑物轉讓給溱河魚品公司，合同簽訂時未經相關國土管理部門、房產管理部門批準，在姜堰漁業社提起本案訴訟前，案涉土地也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，故該《協議書》違反《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的強制性規定，應認定無效。
5.合肥宏勝物流有限公司、長豐縣崗集鎮人民政府租賃合同糾紛案，案號：(2018)最高法民申4113號，審理法院：最高人民法院，裁判日期：2018.10.31
最高人民法院認為，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條的規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。本案中，崗集鎮政府與宏勝公司簽訂案涉崗集鎮汽車大市場經營管理招標合同，約定崗集鎮政府將案涉國有劃撥土地使用權租賃給宏勝公司從事商業建設、經營，未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，不符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定的可以出租的情形，故該合同因違反上述行政法規的強制性規定而無效，宏勝公司、崗集鎮政府均應對合同無效承擔相應的締約過失責任。
6.佛山市南海區瑞通水電設備安裝有限公司、佛山市南海區水電物資公司土地租賃合同糾紛案，案號：(2018)粵06民終2915號，審理法院：廣東省佛山市中級人民法院，裁判日期：2018.05.18
廣東省佛山市中級人民法院認為，關于涉訟租賃合同的效力問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”根據上述規定，法律和行政法規并未限制劃撥土地使用權的有償使用行為，但鑒于劃撥土地的特殊性，為保障國家利益，對轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的前提和要求進行了明確的規定，該規定應屬于效力性強制性規定。經審查,水電公司取得的涉訟劃撥土地的國有土地使用證中明確標注“未經批準，不得轉讓、出租、抵押”，但水電公司在未取得市、縣人民政府土地行政管理部門批準的情況下，將涉訟劃撥取得的土地出租給瑞通公司收取租金，不符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條的除外情形，故應認定雙方簽訂的土地租賃合同違反了行政法規的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，應當認定涉訟租賃合同為無效合同。一審法院認定合同有效不當，本院予以糾正。
7.北京市朝陽農業機械供銷公司租賃合同糾紛案，案號：(2017)京民再133號，審理法院：北京市高級人民法院，裁判日期：2017.12.18
北京市高級人民法院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定，即該法律、行政法規中明確規定如果違反將導致合同無效，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同有效將損害國家利益和社會公共利益。根據原審判決中所適用的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、四十五條的表述，劃撥土地使用權經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準后允許出租，但并未明確未經批準將導致租賃合同無效。故《租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，應屬合法有效，雙方當事人均應按照約定履行合同義務。原審判決認定《租賃合同》未取得市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，因此違反了行政法規的強制性規定而歸于無效，屬于適用法律錯誤，本院再審予以糾正。《租賃合同》到期后，玖達宸公司繼續占用租賃物無法律依據，應予騰退。
8.廣東豬兼強互聯網科技有限公司、廣州市盛佳物業管理有限公司租賃合同糾紛案，案號：(2018)粵01民終9758號，審理法院：廣東省廣州市中級人民法院，裁判日期：2018.07.23
廣東省廣州市中級人民法院認為，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十六條規定：“對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。”雖然根據上述規定，劃撥土地使用權未經批準不得轉讓、出租，但結合該條例第一條關于制定目的的規定：“為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例”，不難看出上述規定屬于有關土地管理的規定，屬于管理性規定，而非效力性的強制規定，并不能作為確定本案《土地租賃合同》效力的依據。因此，對于豬兼強公司提出盛佳物業公司未經批準轉租涉訟土地，雙方簽訂的《土地租賃合同》無效的主張，理據不足，一審法院不予支持。《土地租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方均應嚴格遵照履行。
三、法律法規
